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안녕하세요,

이촌회계법인 상속증여센터입니다.

지난 포스팅에서 부모님과 동거하는 자녀에게 주어지는 동거주택상속공제에 대해 설명드린바 있습니다. 오늘은 주택의 종류 중에 같은 주택이지만 거주하는 층수가 다른 이른바 다세대, 다가구 주택의 경우 동거주택상속공제가 적용 가능한지 여부에 대해 설명 드리겠습니다.

단독주택을 헐고 새로 주택을 지을 때 3층으로 지으면서 각 층에 몇 가구 사는 주택 형식을 흔히 다가구로 부르기도 하고 다세대로 부르기도 합니다. 외형의 차이는 없는데 구분을 어떻게 할까요?

건축법에서는 건물 전체를 집주인이 소유하면서 독립된 가구로 거주하는 주택은 다가구주택으로 정의합니다.

반면, 각 호별로 소유자가 분리되고 독립된 거주하는 주택은 다세대주택이라 합니다. 즉, 다가구주택은 단독주택인 반면 다세대주택은 공동주택에 해당합니다. 다가구주택은 여러 가구가 하나의 주택에 거주하지만 1주택에 해당하게 되는 겁니다.

일정한 요건(자세한 내용은 “동거하면 세금이 줄어듭니다 - 1,2편” 참고)을 충족한 경우 상속인과 동거한 직계비속인 상속인에게 주택 가액의 100%(6억원 한도)을 상속가액에서 공제해주는 제도입니다.

부모님과 같이살면 상속세가 줄어듭니다(1편)

부모님과 같이 살면 세금이 줄어듭니다.(2편)

예를 들어 전체 상속재산이 10억원 이상 30억 원 이하에 해당하여 40% 세율을 적용 받는 경우에 동거주택상속공제를 적용 받는다면 6억 원을 상속가액에서 공제함에 따라 6억 원 X 40%인 2.4억 원의 상속세를 절감할 수 있습니다.

일괄공제 5억 원, 배우자공제(최소5억 원)와 더불어 큰 상속재산 공제 혜택입니다. 당연히 국세청 입장에서는 요건 충족 여부에 대한 국세청의 검증 대상이기도 합니다. 부당하게 공제 받은 것으로 확인될 경우 추징할 수 있습니다.

해당공제항목을 적용하기 위해서는 1세대 1주택에 해당여부 및 동거 기간에 대해 판단이 중요하겠습니다.

아파트와 같이 공간적으로 하나의 주택에 대한 판단이 명확한 경우는 문제가 없지만 하나의 공간에 대한 판단이 애매한 다가구주택은 동거주택공제가 적용되는지가 실무적으로 어려운 문제라 하겠습니다. 보통 다가구주택은 다른 세입자도 거주하기 때문에 동거주택상속공제 적용이 불가능하지 않을까 생각할 수 있습니다. 아래 표에 언급한 국세청 예규에 따르면 다가구주택에 대한 동거주택공제 적용이 가능하다는 내용을 보실 수 있습니다.

하지만, 국세청에서는 다가구주택에 대해서도 동거주택공제 적용이 가능하다는 원론만 밝혔을 뿐이고 구체적이 적용 방법에 대해서는 언급하고 있지 않습니다.

가령 다가구주택에 거주하는데 부모님과 자녀가 다른 층에 거주하면서 세대가 분리되어 있는 경우 상속세 및 증여세법 동거주택공제 규정에 언급한 “1세대 1주택” 요건을 충족할 수 있는지 등 실무적으로 확인할 사항이 많다고 하겠습니다.

여러 형태의 재산을 보유하고 계시고 장래에 상속세 부담이 예상되는 분들은 사전에 전문가와 상담을 통해 동거주택공제 적용 가능여부에 대해 자세히 알아보시는 것이 중요합니다.

세무 이슈에 대해서는 일이 발생하고 나서야 급하게 알아보시는 경우가 대부분입니다. 하지만 사전에 미리 전문가와 상담을 통해 절세를 위한 전략을 마련해두는 것이 중요합니다.

세금은 세법에 따라 판단해야 합니다.

불필요한 세금을 부담하는 일이 없어야 합니다.

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