해당 게시글은 이촌회계법인 상속증여센터에서 제공받았습니다. (링크 : http://blog.naver.com/echon_heritagecenter/223518489595)

안녕하세요? 이촌회계법인 상속증여센터 입니다.

오늘은 지난 포스팅에서의 이촌씨의 고민(아래 링크)은 시가 13억원 이상의 부모님 주택에 자녀가 무상으로 살면 증여세가 나온다는 것이었습니다.

그럼 자연스럽게 무상이 아닌 저렴하게 살면 어떻게 되는지, 시세 대비 얼마나 저렴하게 살면 괜찮은지 궁금해집니다.

(부모님 주택에 자녀가 무상으로 살면 증여세 나옵니다.)

오늘은 직계존비속에서 주택을 저가로 임대하는 경우의 증여세에 대해서 알아보겠습니다.

원칙적으로 부동산을 시가보다 저가로 임대하는 경우에는 일정금액 이상의 이익을 본 임차인에게 증여세가 과세 될 수 있습니다.

상증세법 제42조 제1항 제3호

그럼 여기서 확인해 보아야 할 것은 아래의 3가지로 정리할 수 있습니다.

1) 시가: 부동산 임대 시 적정한 임대료(시가가 명확한 경우 그 시가)

2) 대가: 임대보증금의 임대료 환산금액

3) 일정금액 이상 이익: 시가와 대가의 차이

상증세법상 부동산 임대 시 시가가 명확한 경우를 제외하면 적정한 임대료는 다음의 조문에 따라 계산합니다.

상증세법 시행령 제32조 제3항

상증세법 시행규칙 제10조 제2항

정리해 보면 부동산 임대 시의 적정한 임대료는 [부동산가액 x 2%]입니다.

이촌씨네와 같이 20억원 아파트를 임대하는 경우의 적정한 임대료는 4천만원 입니다. (20억원 x 2/100 = 4천만원)

임대료는 임대보증금을 환산한 금액과 1년간 월세를 합한 금액입니다. 임대보증금을 환산하기 위해서 환산율 등이 필요한데 세법상 환산방법은 다음에 따라 계산합니다.

재산-110(2011.03.02)

법인세법 시행규칙 제6조

정리해 보면 임대보증금을 임대료로 환산하는 방법은 [임대보증금 x 3.5%]입니다.

예를 들어 이촌씨의 자녀가 20억원 아파트를 5억원의 전세보증금으로 임대한다면 자녀가 임대보증금으로 지급한 임대료는 연 17,500,000원으로 계산됩니다. (5억원 x 3.5%)

보통 같은 평수의 옆집이라고 하더라도 당사자들의 성향 등으로 임대료가 약간씩 달라질 수 있습니다. 그럼 시가와 대가가 얼마나 차이가 나면 증여세 과세대상이 될까요?

상증세법 시행령 제32조 제2항

세법은 위에서 구한 시가에서 30% 이상 저가로 임대한다면 이는 일정금액 이상의 이익이 자녀에게 부여되었다고 봅니다.

이촌씨네 경우 부동산 임대의 시가(적정한 임대료)가 4천만원입니다.

그럼 최소 2천8백만원 이상의 임대료(임대보증금+1년간 총 월세)를 받아야 증여세 과세를 피할 수 있습니다.

5억원의 임대보증금이 17,500,000원의 임대료로 인정되니 1년간

10,500,000원의 월세를 추가로 받아야 증여세를 피할 수 있습니다.

오늘 확인해 본 내용을 정리해 보겠습니다.

1. 자녀에게 부동산을 저가로 임대하면 임차인에게 증여세가 부과될 수 있습니다.

2. 세법상 부동산 임대 시 적정한 임대료(시가)를 계산합니다.

3. 임대보증금을 임대료로 환산하여 1년간 월세의 합계(대가)를 계산합니다.

4. 위의 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 이상인 경우 증여세가 부과됩니다.

이촌회계법인 상속증여센터의 블로그를 보신 분들은 작은 실수로 큰 세금을 부담하시는 일이 없었으면 합니다. 부동산 저가임대와 관련하여 궁금한 점이 있으시면 아래 연락처로 연락 주세요.

세금은 세법에 따라 판단해야 합니다.

불필요한 세금을 부담하는 일이 없어야 합니다.

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