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안녕하세요? 이촌회계법인 상속증여센터입니다.

지난 포스팅에서는 서초구에 있는 건물을 물려받아 공시지가로 상속세 신고했다가 국세청이 감정평가하여 상속세를 추가로 부담하게 된 이촌씨의 사례를 살펴보았습니다.

오늘은 꼬마빌딩 등을 부담부증여할 때 적용하는 시가는 무엇인지 알아보겠습니다.

상속세 및 증여세법에서는 상속재산 또는 증여재산을 평가할 때 시가를 원칙으로 합니다.

시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.

그런데, 여기서 이촌씨의 고민도 시작된 겁니다. 아파트를 제외한 대부분 부동산은 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 자주 발생하지 않습니다.

이렇게 시가가 확인되지 않을 경우가 있기 때문에 세법은 또 규정하고 있습니다.

1) 해당 재산의 매매등 가격

상속은 상속개시일을 기준으로 직전 6개월, 직후 6개월 내(증여는 증여일 전 6개월, 후 3개월 내) 해당 재산의 매매가격(감정, 수용, 경매 또는 공매가격 포함)이 있다면 그 가격을 시가로 인정합니다.

2) 유사한 재산의 매매등 사례가액(유사 매매사례가격)

만약 그 기간 내에 해당 재산의 매매등 가격이 없으면 유사한 재산의 매매가액으로 합니다.

3) 확대한 기간의 매매등 가격 확인 및 평가심의위원회 심의 가격

상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전 6개월, 후 3개월) 동안의 기간에 유사 매매사례가액이 없다면 상속개시일(증여일) 기준으로 과거 2년 이내 혹은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월) 이내에 확인되는 매매등의 가격을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있습니다.

4) 세법의 평가방법 적용(보충적 평가방법)

문제는 이마저도 없는 경우인데요. 이 경우에는 개별공시지가, 국세청 고시가액 및 국세청 고시 공동주택 가격 등을 적용합니다. 그 외 특별한 경우로서 해당 부동산에 담보 설정이 되어 있는 경우 담보 채권액, 임대 중인 경우 월세 수입을 환산평가한 금액과 개별공시지가 등을 비교하여 큰 금액을 해당 부동산의 평가액으로 합니다.

사례를 통해 살펴보겠습니다.

이촌씨는 은행 대출 17억원을 받아 총액 24억원에 꼬마빌딩을 매입했습니다. 이촌씨는 이 부동산을 자녀에게 증여할 것을 고민하고 있습니다.

증여 시점을 언제로 할까?

부동산 금액을 얼마로 신고할까?

증여를 하면 은행 채무는 승계될까?

양도를 해서 차입금을 상환하고 현금을 증여할까?

이촌씨는 궁금한 사항이 많습니다.

꼬마빌딩의 임대차 및 담보 내역은 아래와 같습니다.

앞서 설명한 부동산 평가 규정에 따르면 상속개시일 또는 증여일 기준으로 과거 2년 이내에 해당 재산의 매매등의 가격이 있다면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 금액을 시가로 인정할 수 있습니다.

반면 이촌씨가 해당 꼬마빌딩 매입 후 2년이 경과했다면 다음 3가지의 평가액에 대한 검토가 필요합니다. 세 가지 금액 중 제일 큰 19억원이 해당 부동산의 평가액이 됩니다.

1) 공시지가 기준 가액

2) 임대료 환산 시가 :

보증금 + 연간 월세수입/12% = 2억원 + 120백만원/12% = 12억원

3) 담보 채무액 :

임대보증금 2억원 + 은행 대출금 잔액 17억원 = 19억원

만약 이촌씨가 매입일부터 2년 이내에 증여한다면 24억원이 시가가 됩니다. 하지만 2년이 경과하면 19억원으로 줄어들게 됩니다. 공시지가 수준으로 대출 일부를 상환하면 담보평가액을 줄여 증여가액을 또 줄일 수 있습니다.

부담부증여는 채무를 증여받는 수증자가 부담할 것을 전제로 증여자의 증여재산과 채무를 함께 넘기는 계약입니다.

부담부증여는 채무승계액은 양도로 분류하고, 증여재산 가액에서 채무승계액을 차감한 금액(순증여분)만을 증여로 판단합니다.

따라서, 채무승계액 부분은 증여자인 이촌씨가 양도소득세 형태로 부담하고, 순증여분에 대한 증여세만을 수증자인 자녀가 부담합니다.

이촌씨의 빌딩을 취득일부터 2년 경과한 이후에 부담부증여할 때 세부담액은 아래와 같습니다.

1. 채무의 승계가능 여부

채무 부담을 자녀에게 승계 가능한 지 여부는 사전에 은행 등 채권 금융기관과 협의해야 합니다.

2. 수증자의 취득세 부담

수증자의 부동산 취득세는 따로 납부해야 하므로 자녀의 경제적 능력을 고려하여 취득세를 추가 증여할지 판단하셔야 합니다. 그리고, 취득세는 증여에 해당하는 부분과 양도에 해당하는 부분에 대해 서로 다른 취득세율이 적용되므로 이 부분도 주의하셔야 합니다.

[참고]

꼬마빌딩(비주거용 건물 및 나대지) 부담부증여 시 부담할 취득세등 세율

※ 가족 간 주택을 부담부증여하는 경우에는 취득세율이 달라진다는 점에 주의하셔야 하겠습니다. 주택 증여시 취득세율에 대해서는 추후에 다루도록 하겠습니다.

3. 증여세와 양도세 부담세율 분석

증여세와 양도소득세의 합계 총부담세액이 최소화되는 적정한 채무 규모를 설정하는 것이 중요합니다. 채무승계액이 지나치게 많을 경우 또는 양도세율이 중과되는 재산의 경우에 부담부증여는 효과적이지 않을 수 있습니다.

4. 신고 후 과세관청의 재감정 가능성

이촌씨의 꼬마빌딩 부담부증여 사례는 세금 부담 없이 증여한 특별한 케이스입니다. 이런 형태의 증여가 급증한 것이 꼬마빌딩에 대해 국세청이 감정평가를 통해 추가 세금을 추가 부과하게 된 배경입니다.

이전 포스팅에서 살펴본 바와 같이 고가의 비거주용 부동산과 나대지를 대상으로 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산에 대해 감정평가를 통한 과세를 실시하고 있습니다.

오늘 살펴본 이촌씨의 사례는 증여세 신고 후 6개월 이내에 평가심의위원회의 심의를 통해 국세청이 의뢰한 감정평가 결과로 증여세가 결정될 가능성이 높습니다.

5. 사후관리 주의

직계존비속 또는 배우자 사이에 부담부증여에 있어서는 채무인수액을 증여로 추정하기 때문에 금융기관 등의 채무확인 등을 통하여 실제 채무인수 사실을 입증하여야 합니다.

또한, 증여 시 인수한 채무를 실제로 누가 상환하는지에 대하여 국세청이 계속하여 관리하는 점도 주의하여야 합니다.

(부동산의 상속세 신고가액은 무조건 감정평가액으로?)

6. 새로운 증여 플래닝의 필요성

오늘의 사례처럼 자녀에게 임대용 부동산 자체를 승계하는 경우에는 국세청의 감정평가를 받게 될 경우도 예상하여 전략적인 절세 플래닝이 필요합니다.

전문가의 도움을 통해 여러가지 상황에 대비하면서 효과적인 절세 플랜을 수립하시기 바랍니다.

이촌회계법인 상속증여센터 

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