상속재산 확인과 분할 협의: 상속재산조회 & 재산분할협의

- 상속재산은 얼마나 있으며, 누구에게 상속할지 결정해야 한다.

앞서 놀부네 사례에서 살펴보았듯 3일장 이후 사망신고, 재산분할, 상속등기 등 일련의 행정 절차는 상속 관련 세금과 밀접한 관련이 있다. 상속 관련 세금을 신고 및 납부하기 위해서는 먼저 상속되는 재산이 얼마인지를 확인하고 이 재산을 누구에게 얼마만큼 상속할지 상속인들이 정해야 한다. 그리고 주어진 상황에 맞는 절세 방안을 고민해 봐야 한다.

놀부는 아버지의 사망신고를 하면서 안심상속 논스톱서비스(상속재산조회서비스)를 신청하여 상속재산과 상속채무를 확인하였고, 흥부와 논의한 끝에 현재 어머니가 거주하고 있는 경기도 안양시 소재 아파트를 포함한 모든 상속재산을 어머니에게 귀속시키기로 했다.

놀부가 확인한 상속재산(채무)과 상속인들이 협의한 재산분할 내용은 다음과 같다.

만약, 별도의 재산분할협의를 하지 않는다면, 통상 민법에 따른 상속비율에 따르게 되는데 놀부어머니와 놀부, 흥부의 법정상속비율은 1.5:1:1 이다. 다만, 혹시라도 발생할지 모르는 상속 관련 법정 분쟁의 소지를 없애려면 상속인들 간에 적절한 재산분할협의를 하는 것이 좋다.

참고로 고인이 된 놀부 아버지의 사망 신고 전까진 고인의 금융계좌에서 이체나 인출이 가능하고 부동산 처분도 할 수 있다. 다만, 사망 신고 전에 상속재산을 처분한다면 상속인 간에 법적 분쟁이 일어날 수 있다. 놀부가 아버지의 사망 신고를 하고 나면 아버지의 금융계좌가 모두 동결되어 이체 및 인출이 불가능해진다.

부동산 상속 : 취득세, 상속세 등

- 놀부 어머니가 부동산을 상속받다.

상속인은 상속부동산 ①취득 시에 상속세, 취득세, 농특세, 지방교육세를 내고, ②처분 시 양도소득세를 내고, ③보유 시 재산세, 종합부동산세를 내야 한다.

• 1.취득세 등

놀부는 상속부동산 중 안양 소재 아파트의 경우 곧 재개발 예정이었기 때문에 어머니 명의로 상속등기를 진행하였고, 경남 합천 소재의 선산은 추후 양도할 계획이 없어 별도의 상속 등기를 하지 않기로 하였다.

놀부는 어머니 앞으로 상속아파트를 등기하기 위해 부동산 소재지 구청(경기도 안양시 동안구청) 세무과를 방문하여 취득세 신고서를 작성 후 취득세, 지방교육세를 납부하고, 국민주택채권을 매입하고 등기수수료를 납부했다. 놀부는 이 영수증을 지참하여 부동산 소재 관할 등기소(안양)에 상속등기를 했다.

취득세 납부 신청 시에는 취득세 신고서 및 자진납부계산서(구청 세무과 종합민원실 구비), 상속재산 분할협의서, 고인(놀부 아버지)의 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세)가 필요하다. 상속인(놀부 어머니)이 1세대 1주택 특례 적용 요건에 해당한다면 세제혜택을 받기 위해 상속인(놀부 어머니)의 가족관계증명서(상세), 주민등록등본이 추가로 필요하다.

<취득세 등 납부내역 사례>

놀부 어머니는 무주택자이기 때문에 상속 부동산의 취득세 산정 시 1세대 1주택 특례세율을 적용받을 수 있다. 놀부는 상속 취득세율 2.8%가 아닌 0.8%를 적용한 취득세 납부 고지서를 받았고, 농어촌특별세는 비과세 되었다. 따라서 상속받을 부동산이 있다면 취득세 절감을 위해서 상속인 중 무주택자가 협의분할하는 것이 좋다.

<상속주택 취득세율과 1세대 1주택 특례세율>

참고로, 상속 부동산의 지분을 나누어 상속 받는다면 가장 많은 지분을 소유한 사람이 주택을 소유한 것으로 간주하며, 최대지분자가 둘 이상인 경우에는 실거주자> 연장자 순으로 주택의 소유주를 정하게 된다. 예를 들어 놀부네가 어머니, 놀부, 흥부 각각 4:4:2 로 상속 재산을 분할 협의하였다면, 놀부어머니와 놀부가 4:4로 지분율은 같지만 상속부동산에 실거주하고 있는 어머니를 주택의 소유주로 본다.

2. 상속세

상속세 신고는 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 해야 한다. 신고해야 하는 상속재산에는 피상속인(고인)의 국내외 모든 재산을 포함하기 때문에 동산, 부동산을 막론하고 모든 상속재산을 신고하는 것이 원칙이다. 다만, 납부 할 상속세가 없다면 상속세 신고를 하지 않더라도 가산세 납부의 불이익은 없다.

상속세는 기본적으로 상속세 과세가액에서 상속공제(일괄공제, 배우자공제, 금융재산공제 등)를 차감한 과세표준에 세율(10%~50%)를 곱하여 산출합니다.

고인(놀부 아버지)의 상속재산을 자녀가 있는 배우자(놀부 어머니)가 상속받은 경우 상속공제가 최소 10억 원(일괄 공제 5억 원, 배우자 공제 5억 원)까지 가능하기 때문에 부동산 상속재산이 10억 원정도인 경우에는 상속세부담이 없을 수 있다. 자녀가 없는 배우자가 단독 상속받는 경우는 상속공제액이 최소 7억 원(기초공제 2억 원, 배우자 공제 5억 원)이다.

놀부는 2024년 1월 국세청 홈택스를 이용해 상속 신고를 했다. 상속세 신고는 법정 상속인들 중에 1명이 대표로 할 수 있다.

상속세 신고를 하려면 먼저 상속재산 가액을 정해야한다. 특히, 상속부동산은 시가 기준으로 신고하는 것이 원칙이지만, 상속개시일 전후 6개월 간 거래가 없는 경우에는 공시되는 기준시가를 적용한다. 놀부는 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)를 통해 안양 소재 아파트(1억7,600만 원)와 경남 합천 소재 선산(1,600만 원)의 기준시가를 확인하여 기준시가로 상속세 신고를 했다.

놀부가 신고한 상속재산가액이 상속공제액에 크게 못미쳐 납부할 세금은 없었다. 그래서 채무(3,000만 원), 장례비용(1,000만 원), 봉안시설이용료 등의 공제항목은 별도로 표기하지 않았다. 만약, 상속재산가액이 상속공제액보다 컸다면, 이들 공제항목으로 상속세를 절감했을 것이다.

놀부네의 사례는 납부할 상속세가 발생하지 않아 반드시 상속세 신고를 해야하는 것은 아니다. 그럼에도 불구하고 상속세를 신고하는 것이 유리할 수 있는데, 그 이유는 추후 상속부동산의 양도 시 양도소득세의 과세기준이 되는 취득가액이 상속세 신고가액으로 적용되기 때문이다. 이를 풀어 설명하면, 상속 신고가액을 기준으로 상속 부동산 취득가액이 정해지고 이를 기준으로 양도소득세를 산정하기 때문에 놀부가 상속 부동산을 상속 당시 시가로 상속세 신고를 해두면 향후 양도 시 양도차익을 적게 하여 양도소득세를 절감할 수 있다.

다만, 이 경우에도 양도가액이 12억 원 미만이고, 양도자가 1세대 1주택자에 해당한다면 양도소득세 부담은 없다. (1세대 1주택 비과세 혜택)

[붙임1] 홈택스 상속세 신고 경로

[붙임2] 놀부의 상속세 신고 내역 및 상속세 모의계산 사례

부동산 상속 그 후 : 양도소득세, 보유세(재산세, 종합부동산세)

3. 처분(양도소득세)

일반적으로 상속개시일로부터 6개월 내에 상속재산을 양도한다면 상속가와 양도가가 같아 양도소득세가 과세되지 않는다. 이 경우가 아니라면 양도소득세가 부과된다.

놀부네가 기준시가가 1억 7,600만 원인 상속주택을 감정평가 받아 3억 원으로 신고하였다고 가정해 보면, 상속세 부담은 커지지만 나중에 주택을 양도할 때 양도소득세 부담은 줄어든다. 반대로 감정가보다 낮은 기준시가로 신고하게 되면, 상속세 부담은 줄어들지만, 양도소득세 부담은 커지게 된다. 감정평가를 받게 되면 감정평가 비용이 발생하고, 이 비용은 500만 원 한도 내에서 상속세를 공제받을 수 있다.

상속인들은 상속세 신고 시 이와 같은 점들을 고려하여 절세에 유리한 쪽으로 상속 신고를 해야 한다.

다만, 향후 양도 시 상속인이 1세대 1주택 특례(2년 이상 보유, 양도가액이 12억 원 이하)에 해당한다면 양도소득세가 비과세 되기 때문에 상속세 신고를 통한 절세 효과를 고민할 필요가 없다. 참고로 주택보유기간은 취득일(상속개시일)부터 양도일까지로 계산하며, 동일 세대원이 상속 받는 경우에는 고인이 보유한 기간과 상속인이 보유한 기간을 합산하여 1세대 1주택 여부를 판단한다.

놀부 어머니의 경우 무주택자로 상속주택 가격이 12억 원 이하이고, 고인과 동일 세대원으로 30 여년 간 동거했으므로 상속주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

간혹 배우자가 상속받은 주택을 자녀가 다시 상속받은 경우가 종종 있는데, 이 경우 자녀들에게 상속세와 양도소득세 부담이 생길 수 있다. 특히, 자녀가 이미 주택을 1채 이상 보유하고 있다면 상속주택과 합산하여 과세될 수 있으므로 주의해야 한다. 세법에선 상속으로 인해 2주택자가 된 상속인이 일반주택을 처분할 경우 양도소득세를 비과세한다.

한편, 상속인(배우자)이 상속주택을 보유하는 기간에 재개발 등의 이슈로 주택가격이 급격히 상승(시가 5억 원 이상)한 후 자녀가 그 주택을 다시 상속 받으면 자녀의 상속세 부담이 늘어날 수 있다. 이 경우 최초 배우자가 상속 받을 당시 상속주택의 지분을 자녀들이 일부 상속 받는다면, 향후 자녀들이 동일 주택의 상속에 따른 상속세를 줄이거나 없앨 수 있다.

 4. 보유세(재산세, 종합부동산세-매년 6월)

놀부 어머니가 상속주택 보유(매년 6월 1일 기준)로 최초 납부해야는 재산세는 75,600원이며, 종합부동산세는 납부할 세액이 없다. 놀부어머니는 세법상 1세대 1주택자 특례(「종합부동산세령」제2조의 3, 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우)에 해당하여 재산세와 종합부동산세 절세 혜택을 받을 수 있기 떄문에 주택보유 기간동안 세금부담을 덜게 되었다.

<재산세·종합부동산세 산정기준>

끝.

※ [붙임1]: 홈택스 상속세 신고 경로

[홈택스] 사이트 – 로그인 - 세금신고 – 상속세 신고 탭 – 일반신고 / (모의계산) 상속세자동계산

 ※ [붙임2]. 놀부의 상속세 신고 내역 및 상속세 모의 계산 사례